第六章：遊俠與土豪，體制與市場

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2016年夏，我應北京昊基地產總經理李宏之約前往神馳已久的黃果樹瀑布，考察該司多年前投資的一個旅遊地產專案“瀑城”。其實昊基地產就是我2002年離開鄭州恆華加盟的前北京良鄉房地產開發總公司。這個名字還是我當時主持的國企改制的結果。那時我以空降的方式被任命為副總經理兼總經濟師，李宏是投資發展部經理兼財務部經理，是我最直接也是最得力的下屬和干將。

其實此次更主要的一件事，是他傳了一個局，讓我再次與我當時的老闆大哥張龍相聚，以化解十四年前的那場干戈，重修舊好。

終於來到中學地理書上、慕名三十多年的黃果樹瀑布，但幾乎己沒有明顯的興奮感。正如生命中的初心和理想，經過漫長的等待、失望甚至絕望直至淡漠，尤其重複見過更奇美更壯觀的景色之後，也許僅存的只是不留下遺憾的一種夙願罷了……

《黃果樹瀑布》

多年來只聞其名

在唐詩裡念過

在地理書上讀過

那是一條遙遠的彩虹

看過家鄉的鏡泊湖瀑布

路過加拿大的尼亞加拉大瀑布

現在

只想在遠方

聽到那陣轟鳴

2016.8.13.於黃果樹

8月13日晚在“黃果樹國際啤酒節”上如願見到張總時，緊緊的握手和擁抱後，隨著大笑彷彿這14年都做一陣風和遠外的轟鳴！雖然他己退居二線，但剛毅果敢的形象和性格依稀可見。

這位特種兵團長出身，又擔任過區委組織部長要職的大哥，當年的領導作風可謂嚴厲而霸道，而且極擅權術和軍事化管理。崇尚用人要疑，疑人要用。卻也重情重義。在他的麾下當差壓力山大但也成長飛速。

他酒量極大，白酒一瓶起步，二瓶不封頂。在房山區政商兩界素以強悍和好勇聞名。記得我入夥的第一年元旦至春節期間，公司領導班子三人，張總，主管工程的常務副總陸虎和我，為了答謝和打點相關要害部門（那時一個地產專案全程需蓋125個公章審批），每天午晚兩場酒局整整排了一個月。而且本土人物個個酒風兇猛，經常都是手把瓶。我這個東北出身，又經過河南歷練的小酒量幾乎每場都要中途吐2~3次，回來仍要堅持戰鬥！一年後我撤退不久，就聽說張總喝出了心臟病住院，陸總喝得換了腎……

所以這次我們老哥倆沒整白酒，而是喝的67度德國啤酒頭，別有一番凜烈！酒過數巡接近子夜，張總笑著拍我的肩頭調侃道：“你小子當年就是個逃兵！要不咱們的事業一定能幹得很大哈。”

我也不無慚意地表達了當時年輕好盛，書生意氣的毛病。但也幽默地將了他一車：“大哥你如果不用黨棍的方式治理企業，也許我不會跑的。”

酒己到位，話也說透，只剩歲月無情的呼嘯，都有點悔不當初的感慨……

黃果樹三天，除了喝大酒、懷舊續交之外、還在好兄弟李宏的全程陪同下深度遊走陡坡塘、黃果樹和天星橋三大景區，每天3個多小時步行，大汗淋漓重複出透，不僅高度對沖了帝都的暑熱和戻氣，更於壯美旖旎的山川草木之間釆天地自然之靈性、吃奇花異果，彷彿經歷一場西遊記式的修行……．

臨別之夜，記憶與夢疊加，把時間拉回到14年前……

2001年春，我從鄭州與李張兩位兄弟開車抵京後就暫住在二哥張鐵號稱800萬平米的回龍觀大社群“風雅園三區”的一套半躍式住宅中。並於當晚給張總寫了一封投名信郵件發出。因為半年前在中房協那次他們𠄘辦的“綠色地產研討會”期間交談得之，張總也準備引進MBO（管理層收購）改制所在的國企並謀求直接或間接上市，而這正與我這二年從事的工作高度吻合。

一天後他回覆並約我隔天下午去面談。原房山縣現房山區政府所在的良鄉是北京的西南角，與回龍觀正好南轅北轍。我打車二個多小時才到達。那時的良鄉還沒有高層和超高層建築，最貴的房子就是房開的“北潞園”才2600元一平米。

準時到達張總的辦公室外間，他的那位年青瘦弱，聰明伶俐的女秘書請我稍等，張總正接待一位建設部住宅產業中心的領導。於是我和她自然地聊了起來，她自我介紹叫張冬梅，知道我的來訪並說看了我給張總的信，“歡迎歡迎，公司就缺您這樣的高手啊”。

她的一席話讓我明白這個小女子非同一般。事後也證明這位在我上任半年後競聘上崗的辦公室主任是既能成事也能壞事的。

送走客人後，我走進張總寬敞簡潔的辦公室談了半個小時，他介紹了公司及房山區的情況，重點講了他要改制的設想特別是國企改制的難度，以及公司的五年和十年發展戰略和目標。同意聘任我為總經濟師一職，試用期三個月，讓我拿出基本思路和操作方案。

三天後我帶著簡單的行李報到上班，分配了我一個辦公室配臥室的套房，工作與居住一體很方便。

但未想到上任的第一件事不是常規工作，而是出面擺平公司主要貸款行房山區建行。因為我來的一週前，銀行把公司的賬戶給凍結了。我1984年大學金融專業畢業就在家鄉花河市工行做了三年信貸員，銀企關係搞得這麼僵也是讓我不解。尤其聽李宏講公司之前在建行累計貸款超過10個億。主要建設資金都是該行支援的。而封戶的起因竟是因為建行信貸科王科長的部屬來買房，售樓員沒給打折。這匪夷所思的細節和現象讓我預判其中必有更深的真相和內幕。

在我再三追問下，李宏才透露當年政府扶持，建行全力支援公司時，張總與王科長稱兄道弟，後來傳說張總當年應該對王科長應有所承諾但一直未兌現。“北潞園”開盤後，因為物美價廉，一炮打響，賣得火爆，資金充沛。張總野心膨脹，對王科長也越來越疏遠。導致其心懷不滿和怨懟，遂在公司5億貸款逾期之際給張總一個眼罩兒和警告！此時公司正值將要開發三期和四期，又購置了新地塊，資金也開始吃緊。

於是我決定趟這道渾水並得到張總的預設。我的理由和底氣有二：一我是生人，之前沒有捲入他們和當地錯綜複雜的關係中，便於調節。二我有大學師兄分別在建行北京市行和總行當領導，可以拉大旗做虎皮。

但我連續三次去拜訪都吃了閉門羹！第四次我等候於他的辦公室門外，趁他前一波客人出來時，乘機闖進去反手把門鎖上。自報家門並開門見山地說：“王科長，我也是銀行信貸員出身。銀企關係搞到這個程度肯定都不是雙方所樂見的。我不太清楚您和張總之前的關係，但我現在的身份也許有助於冰釋前嫌，而且也得到張總的認可。”

聽我這麼說高大俊朗的王科長沉吟良久，“朱總，就衝你這麼講，今天中午我請你吃飯，咱倆好好嘮嘮”

於是他帶上門請我到了附近的一家良鄉地方特色餐館找了個包間，猶如一個怨婦般把前因後果跟我講了一遍。我一直專注地傾聽並表示對他深深的理解。最後坦誠地表態我會說服張總並希望他能支援我的工作，大家重新開始。畢竟還都在良鄉這個地面混，沒必要搞得劍拔弩張，兩敗俱傷。

過後跟張總做了彙報並勸他出面做東請王科長吃頓飯。他也同意了。擇日在良山最講究的昊天酒店擺了一桌，並請了與雙方都有過的主管城建副區長做陪。這頓又是每人一斤白酒，總算坐到了談判桌上。

馬上這筆5個億貸款就要辦理轉貸手續了，還有5個億三個月也要到期。我再次去找王科長時，他又扔出一個障礙。最近市建行新委派了房山區支行一位宋行長，需要得到他的批准。我一聽心中竊喜，這正好可以用上我在市行和總行的關係。

某天下午我正準備去拜訪宋行長，王科長告我宋的父親昨天不慎腿被撞斷了，因為看護沒來上班。我問他住院地址他說不清楚。於是我當機立斷讓司機開車去城裡幾大醫院挨家去搜，終於在傍晚時分在中國人民解放軍總醫院骨科醫學部找到了。

溫文儒雅的宋行長被我的誠意所打動，晚上請我在基輔羅斯餐廳(翠微店)吃俄羅斯菜，聽著懷舊的“三套馬車”，說起大學時什都喜歡的俄羅斯文學，雙方交談甚歡。我不經意的把我的銀行背景和同學人脈點了出來，他也心神領會。

第二天宋行就指示王科長配合辦理轉貸工作，我帶著李宏全程陪同和配合，加班加點。請吃請喝請按摩，終於一週搞完所有上報材料。我也算砍出頭板斧，大功一件，踢開了頭一腳。

轉貸成功後，張總帶陸總和我及李宏隆重宴請宋行長，主管信貸的任副行長和王科長，自此銀企又重回正軌進入黃金期。我也恰好試用期結束，正式晉升為副總經理兼總經濟師，分管改制上市，投融資和戰略發展。

緊張的工作之餘，我仍不忘遊山玩水，禮佛修禪。房山首府良鄉歷史悠久，秦朝即有名號。當年漢文帝回長安即位經過良鄉時，由於這裡人物具良、商貿繁華、一派祥和，因此被賜名為“良鄉……

房山既有小桂林美譽的十渡及詩意的野山坡，風光旖麗，另一種說法與佛教有關，“十渡”是佛教的“十方世界，普渡眾生”的簡稱。又有號稱“北方巨剎”的嵯峨雲居寺，尤其珍藏的赤色舍利光芒熠熠；更有億萬年山頂洞人的周口店，掩映於林木之間一一讓人在自然，宗教和歷史的氛圍中對現實社會獲得了不停轉換的上帝視角。

隨後我集中精力積極推進本職工作即國企改制。一是與區體改辦溝通，瞭解和掌握地方政府對改制的意見和尺度。二是引入專業領域知名的律師事務所，借鑑國內外成功的經驗和案例。爭取拿出最有突破性的又不違規的方案和路徑。

改制工作的兩個要點，一是政策界限；二是主業之外的資產剝離。

尤其資產剝離煩瑣而週期較長。因為公司一直以來是不斷強化所謂產業鏈模式即裝修裝飾，銷售，物業服務甚至門窗沙石等一條龍配套。但按照主業突出並增長的原則需要做大量減法。於是張總把攻堅的硬骨頭交給我這個外人來啃或許是最合適的。因為這些子公司的頭都是難纏的主，都兼著總公司副總的職務，最多時有12個副總。而且與公司領導和各部門都有各種顯形和隱形的千絲萬縷的利益關係。此輪機構瘦身後只保留了三位副總和三總師（總經濟師，總會計師和總工程師）。

於是我讓李宏給做了個排期，按照先易後難的排序約談。我的原則和方法是首先保證公司的原投資不收回，之前的配套服務改為形式上的外包合作並走招標程式。這樣既保證了他們的利益又解決了公司的包袱。同時𠄘諾公司改制一旦成功，他們都可以購買優先股。實體存量未變，投資增量可期。所以一輪下來基本搞定，下步就是財務核算和行政部門配合工商登出與分立。

解決完這些枝叉問題，核心要素還是股權結構和股份劃分。特別是核心管理層的資金來源和投資主體。按業內慣例是管理層需要成立一家獨立的第三方投資，然後反向購買母公司的股份或與母公司成立合資的新主體公司。這個方案一是聘請的觀韜律所要提供專業和符合相關法律法規的支援意見。二是要獲得發改委代表的地方政府的認可。

所以發改委魏主任是我打交道的主要對手和夥伴。這位又瘦又黑的戴著一副白框眼鏡的老兄，平時總是冷著臉，說話直接而強硬。口頭禪就是“國有資產不能流失”。但此人酒量超常且貪杯，酒後話多，喜歡中國歷史。因此幾頓宵夜和深聊下來，我倆比較談得來且也算意氣相投。但他有個底線，就是無論我倆說得多好，但必須張總出面並喝酒，他才會吐口，讓張總買他的人情。因為張總任組織部部長時對他小有提攜，但現在雙方身份變了，自有一番計較和心思在心頭。

而觀韜駐場的牽頭律師翟榕是一位經驗豐富，才華橫溢，口才極好的大女主。與我一見如故，互相欣賞，所以可謂心有靈犀，配合得當。後來我們成為好友，多有交流與合作。我到清華大學主持房地產培訓還幾次請她去講過課。

耗時三個月，第一輪改制方案拿岀來後一個星期，我請張總參加彙報和研討會。魏主任代表自己也代表政府領導提了8條修改意見。我和翟律師現場表態，用一個月時間儘快修改。

晚上張總請客喝了頓大酒，他與魏主任兩人真是旗逢對手，喝了三瓶貴茅。我和翟律師喝了一瓶。飯後我和張總親自送魏到家門口，雙人拉著手久久不松。我又代表張總送上兩瓶茅臺和兩條玉溪，才結束了這場公務私交。

一個月後第二版方案修訂完畢，老魏基本同意並準備報區政府和市體改委審批。但不巧房山區新換了一位遼寧調來的區長就暫時擱置了。

改制工作暫時告一段落，我把主要精力投入到公司未來五年至十年發展綱要的撰寫上。同時把在四砂股份，恆華地產及良鄉房開這三年從事企業改制及上市，投融資積累的經驗和思考，在《中國樓市》專刊上發表了系列關於房企融資的文章，引起業內比較廣泛的關注和反響。

關於公司未來五年至十年規劃，我主要提出了兩個核心點和新概念：一是主體做土地運營商，兼做房地產開發商。依據和預測是房山雖然是北京的遠郊區，但未來五年至十年城市（鎮）代和郊區化發展將會逐步加速外擴並如火如荼。而當時房山土地特別是成片土地資源豐富而低價，公司應該利用政府直屬和本土企業的不可替代優勢屯積土地。隨著全國品牌開發商大開發商的進入和大盤化趨勢，可獲得土地最高的增值。

二是立足本土做北京的西南王。不輕易對外投資。因為公司的資本，品牌和團隊有限，在保持一定比例的自主開發和銷售外，可更多與品牌開發商合作聯手，分享最大的溢價。

我的提案引發了公司管理層的激烈爭論，經過多次研究和論證，張總和團隊接受了我的理念和構想。不久就與長陽鎮協議鎖定了8000畝土地，繼而在建有高爾夫球場的青龍湖沿岸又圈下了800畝別墅用地，

事實證明我的預測是對的。2015年我應李宏之邀，13年後第一次回到我曾經戰鬥的良鄉。此時的土地已漲價10倍，房價漲了15倍-20倍。萬科，綠地、世茂和首創等大開發商雲集。輕軌房山線己於5年前開通。首創奧萊，萬科半島廣場和綠地繽紛城等商業中心也相繼開業……已經蔚然成為一座繁華熱鬧的新城區。